De la loi ELAN à l'arrêté du 9 janvier 2026
Depuis la loi ELAN et son décret du 22 mai 2019, la vente d'un terrain constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte impose au vendeur de joindre une étude géotechnique préalable de type G1 PGC à la promesse de vente. Le périmètre de cette obligation est défini par une carte nationale d'exposition. La première version, applicable depuis le 1er octobre 2020, vient d'être remplacée.
L'arrêté du 9 janvier 2026 actualise cette carte pour tenir compte de la sinistralité récente — environ 240 000 sinistres recensés entre 2018 et 2022, soit 58 % de l'ensemble des sinistres argile indemnisés depuis 1989 — et des effets du changement climatique. La conséquence la plus visible : la surface du territoire classée en exposition moyenne ou forte progresse de 48 % à 55 %.
Qui est concerné par la nouvelle carte (et qui ne l'est pas)
La nouvelle carte ne crée pas d'obligation nouvelle sur les logements déjà construits. Elle redéfinit le périmètre des obligations attachées aux terrains à bâtir et aux constructions neuves.
- Concernés : les promesses et actes de vente de terrains non bâtis constructibles, ainsi que les contrats de construction de maison individuelle (CCMI), conclus à compter du 1er juillet 2026 en zone moyenne ou forte.
- Non concernés : les ventes de maisons ou d'appartements déjà bâtis. L'exposition RGA reste mentionnée dans l'état des risques (IAL) remis à tout acheteur ou locataire, mais sans étude G1 imposée.
- Non concernés : les ventes déjà signées avant le 1er juillet 2026 — la carte ne s'applique pas rétroactivement.
- Non concernés : les terrains situés hors zone moyenne ou forte, même si leur commune compte par ailleurs des secteurs exposés.
Comment vérifier si votre commune change de classe
Notre comparatif de la carte 2020 et de la carte 2026 recense, département par département, les communes qui changent de classe d'exposition. Pour une adresse précise, la recherche DiagAdresse affiche le niveau d'exposition issu des données Géorisques et du BRGM, aux côtés des autres risques (inondation, séisme, radon, sites industriels, cavités).
Un point de méthode important : la carte d'exposition est une indication à l'échelle de la commune et du secteur, pas une expertise du sol. L'exposition réelle d'un terrain se confirme toujours à la parcelle, par une étude géotechnique. Une commune classée en zone forte peut comporter des terrains peu sensibles, et inversement.
Le fonds de prévention contre le retrait-gonflement des argiles
En parallèle de la nouvelle carte, l'État expérimente un fonds de prévention dédié au RGA, destiné aux propriétaires de maisons individuelles existantes situées en zone d'exposition moyenne ou forte. Sa logique : agir sur les causes du phénomène — la gestion de l'eau autour de la maison — plutôt que sur la seule réparation des fissures. Le dispositif est d'abord déployé dans onze départements préfigurateurs.
- Auvergne-Rhône-Alpes : Allier (03), Puy-de-Dôme (63).
- Centre-Val de Loire : Indre (36).
- Grand Est : Meurthe-et-Moselle (54).
- Hauts-de-France : Nord (59).
- Nouvelle-Aquitaine : Dordogne (24), Lot-et-Garonne (47).
- Occitanie : Gers (32), Tarn (81), Tarn-et-Garonne (82).
- Provence-Alpes-Côte d'Azur : Alpes-de-Haute-Provence (04).
Acheteur, vendeur : nos conseils
Que vous achetiez un terrain, fassiez construire ou vendiez un bien, quelques réflexes limitent les mauvaises surprises liées à la nouvelle carte.
- Vendeur d'un terrain constructible : vérifiez la classe d'exposition à jour de la parcelle et anticipez l'étude G1 PGC si vous êtes en zone moyenne ou forte (à joindre à la promesse).
- Acheteur d'un terrain : lisez attentivement l'étude G1 fournie ; avant de construire, commandez une étude G2 PRO qui dimensionne les fondations.
- Vendeur d'une maison existante : l'exposition RGA doit figurer dans l'état des risques (IAL), valable six mois et remis dès la première visite.
- Propriétaire en zone moyenne ou forte : surveillez les arbres proches des fondations, drainez les abords et maintenez une hygrométrie stable ; vérifiez votre éligibilité au fonds de prévention si votre département est préfigurateur.