IAL, ERP, ERNT, ERNMT : de quoi parle-t-on ?
Les acronymes ont evolue avec la reglementation. Il s'agit pourtant du meme document, simplement renomme au gre des lois.
- ERNT (2006) : Etat des Risques Naturels et Technologiques, cree par la loi Bachelot apres AZF.
- ERNMT (2013) : ajout des risques miniers (M), devient Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques.
- ERP (2018) : Etat des Risques et Pollutions, integration des pollutions de sols et du radon.
- IAL : Information Acquereur Locataire, terme generique designant le dispositif d'information.
Quand et comment l'ERP doit-il etre remis ?
Depuis la loi Climat et Resilience du 22 aout 2021, l'ERP doit etre remis des la premiere visite d'un bien immobilier. C'est une evolution majeure : auparavant, le document etait simplement annexe au compromis ou au bail. Desormais, un acquereur ou un locataire doit pouvoir consulter l'exposition aux risques avant meme d'emettre une offre. Le document est ensuite annexe a la promesse de vente ou au contrat de location. Son absence peut entrainer l'annulation de la vente ou une reduction du prix pour vice cache.
Qui doit remplir l'ERP et a partir de quelles donnees ?
L'ERP est rempli par le vendeur ou le bailleur lui-meme, sous sa responsabilite. Il n'a pas besoin de faire appel a un diagnostiqueur certifie, contrairement au DPE ou au diagnostic amiante. Les donnees proviennent de deux sources officielles : le formulaire Cerfa numero 13819-06 a telecharger sur service-public.fr, et l'arrete prefectoral listant les risques pour la commune, consultable en prefecture ou sur Georisques.gouv.fr. Un mauvais remplissage, meme involontaire, engage la responsabilite du vendeur ou du bailleur.
Les rubriques obligatoires de l'ERP
Le formulaire Cerfa 13819 comporte une serie de cases a cocher organisees par categorie de risque. Chaque case doit indiquer si la commune est concernee, et si le bien lui-meme est expose.
- Plan de prevention des risques naturels (PPR) : inondation, mouvement de terrain, seisme, avalanche, incendie de foret.
- Plan de prevention des risques miniers (PPRM) : effondrement, affaissement, emergence de gaz.
- Plan de prevention des risques technologiques (PPRT) : sites Seveso, installations classees.
- Zone de sismicite : 1 (tres faible) a 5 (forte).
- Potentiel radon : niveau 1, 2 ou 3 selon la commune.
- Pollution des sols : secteur d'information sur les sols (SIS) declare.
- Exposition au bruit : zone de plan d'exposition au bruit d'un aeroport.
- Recul du trait de cote : zones concernees par la loi Climat.
- Historique : arretes de catastrophe naturelle concernant le bien sur les 5 dernieres annees.
La liste des sinistres indemnises : la section souvent oubliee
L'une des rubriques cruciales de l'ERP est celle des sinistres indemnises au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique. Le vendeur ou le bailleur doit declarer tous les sinistres pour lesquels une indemnisation a ete percue depuis l'acquisition du bien, en citant la nature (inondation, secheresse, mouvement de terrain, tempete) et l'annee. Cette information n'apparait sur aucune base publique : seul le proprietaire la connait. Mentir ou omettre cette declaration constitue un dol et peut entrainer l'annulation pure et simple de la vente, meme plusieurs annees apres.
Valeur juridique et sanctions en cas d'omission
L'ERP est un document opposable. En cas d'information manquante, erronee ou mensongere, l'acquereur dispose de deux recours principaux : demander la resolution de la vente (annulation avec restitution du prix) ou obtenir une diminution du prix proportionnelle au prejudice. La jurisprudence reconnait de plus en plus facilement le dol lorsque le vendeur savait que son bien avait ete inonde. Le delai de prescription est de 5 ans a partir de la decouverte du vice pour l'action en vice cache.
Comment verifier l'ERP que l'on me presente ?
Meme si l'ERP est rempli par le vendeur, rien n'empeche un acquereur de le verifier. Les outils pour le faire sont publics et gratuits : Georisques.gouv.fr permet de saisir une adresse et d'obtenir l'ensemble des arretes de catastrophe naturelle, les PPR applicables, le zonage sismique et le potentiel radon. Des services tiers agregent ces donnees pour faciliter la consultation. En cas d'ecart entre l'ERP remis et les donnees publiques, il faut interroger le vendeur avant de signer, en faisant consigner les reponses par ecrit.
ERP et copropriete : qui paye, qui redige ?
En copropriete, chaque vendeur d'un lot doit etablir son propre ERP : il n'y a pas d'ERP collectif. Le syndic peut toutefois etre sollicite pour obtenir des informations sur les sinistres collectifs ayant touche l'immeuble (degats des eaux generalises, fissures structurelles indemnisees au titre d'un arrete secheresse). Le proces-verbal d'assemblee generale peut contenir des elements utiles et fait partie des documents a exiger avant compromis.