IAL, ERP, ERNT, ERNMT : de quoi parle-t-on ?
Les acronymes ont évolué avec la réglementation. Il s'agit pourtant du même document, simplement renommé au gré des lois.
- ERNT (2006) : État des Risques Naturels et Technologiques, créé par la loi Bachelot après AZF.
- ERNMT (2013) : ajout des risques miniers (M), devient État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques.
- ERP (2018) : État des Risques et Pollutions, intégration des pollutions de sols et du radon.
- IAL : Information Acquéreur Locataire, terme générique désignant le dispositif d'information.
Quand et comment l'ERP doit-il être remis ?
Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, l'ERP doit être remis dès la première visite d'un bien immobilier. C'est une évolution majeure : auparavant, le document était simplement annexé au compromis ou au bail. Désormais, un acquéreur ou un locataire doit pouvoir consulter l'exposition aux risques avant même d'émettre une offre. Le document est ensuite annexé à la promesse de vente ou au contrat de location. Son absence peut entraîner l'annulation de la vente ou une réduction du prix pour vice caché.
Qui doit remplir l'ERP et à partir de quelles données ?
L'ERP est rempli par le vendeur ou le bailleur lui-même, sous sa responsabilité. Il n'a pas besoin de faire appel à un diagnostiqueur certifié, contrairement au DPE ou au diagnostic amiante. Les données proviennent de deux sources officielles : le formulaire Cerfa numéro 13819-06 à télécharger sur service-public.fr, et l'arrêté préfectoral listant les risques pour la commune, consultable en préfecture ou sur Georisques.gouv.fr. Un mauvais remplissage, même involontaire, engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur.
Les rubriques obligatoires de l'ERP
Le formulaire Cerfa 13819 comporte une série de cases à cocher organisées par catégorie de risque. Chaque case doit indiquer si la commune est concernée, et si le bien lui-même est exposé.
- Plan de prévention des risques naturels (PPR) : inondation, mouvement de terrain, séisme, avalanche, incendie de forêt.
- Plan de prévention des risques miniers (PPRM) : effondrement, affaissement, émergence de gaz.
- Plan de prévention des risques technologiques (PPRT) : sites Seveso, installations classées.
- Zone de sismicité : 1 (très faible) à 5 (forte).
- Potentiel radon : niveau 1, 2 ou 3 selon la commune.
- Pollution des sols : secteur d'information sur les sols (SIS) déclaré.
- Exposition au bruit : zone de plan d'exposition au bruit d'un aéroport.
- Recul du trait de côte : zones concernées par la loi Climat.
- Historique : arrêtés de catastrophe naturelle concernant le bien sur les 5 dernières années.
La liste des sinistres indemnisés : la section souvent oubliée
L'une des rubriques cruciales de l'ERP est celle des sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique. Le vendeur ou le bailleur doit déclarer tous les sinistres pour lesquels une indemnisation a été perçue depuis l'acquisition du bien, en citant la nature (inondation, sécheresse, mouvement de terrain, tempête) et l'année. Cette information n'apparaît sur aucune base publique : seul le propriétaire la connaît. Mentir ou omettre cette déclaration constitue un dol et peut entraîner l'annulation pure et simple de la vente, même plusieurs années après.
Valeur juridique et sanctions en cas d'omission
L'ERP est un document opposable. En cas d'information manquante, erronée ou mensongère, l'acquéreur dispose de deux recours principaux : demander la résolution de la vente (annulation avec restitution du prix) ou obtenir une diminution du prix proportionnelle au préjudice. La jurisprudence reconnaît de plus en plus facilement le dol lorsque le vendeur savait que son bien avait été inondé. Le délai de prescription est de 5 ans à partir de la découverte du vice pour l'action en vice caché.
Comment vérifier l'ERP que l'on me présente ?
Même si l'ERP est rempli par le vendeur, rien n'empêche un acquéreur de le vérifier. Les outils pour le faire sont publics et gratuits : Georisques.gouv.fr permet de saisir une adresse et d'obtenir l'ensemble des arrêtés de catastrophe naturelle, les PPR applicables, le zonage sismique et le potentiel radon. Des services tiers agrègent ces données pour faciliter la consultation. En cas d'écart entre l'ERP remis et les données publiques, il faut interroger le vendeur avant de signer, en faisant consigner les réponses par écrit.
ERP et copropriété : qui paye, qui rédige ?
En copropriété, chaque vendeur d'un lot doit établir son propre ERP : il n'y a pas d'ERP collectif. Le syndic peut toutefois être sollicité pour obtenir des informations sur les sinistres collectifs ayant touché l'immeuble (dégâts des eaux généralisés, fissures structurelles indemnisées au titre d'un arrêté sécheresse). Le procès-verbal d'assemblée générale peut contenir des éléments utiles et fait partie des documents à exiger avant compromis.