Ce que dit la première page : la double étiquette
Le DPE présente sur sa première page deux étiquettes coloriées allant de A (vert) à G (rouge). La première évalue la consommation d'énergie primaire en kilowattheures par mètre carré et par an (kWh/m2/an). La seconde évalue les émissions de gaz à effet de serre en kilogrammes équivalents CO2 par mètre carré et par an (kgCO2eq/m2/an). Depuis juillet 2021, la classe finale retenue est la plus mauvaise des deux : un logement chauffé au fioul peut être C en énergie mais F en climat, il sera alors classé F.
- Classe A : consommation inférieure à 70 kWh/m2/an et émissions inférieures à 6 kgCO2eq/m2/an.
- Classe B : entre 70 et 110 kWh/m2/an, ou 6 à 11 kgCO2eq/m2/an.
- Classe C : entre 110 et 180 kWh/m2/an, ou 11 à 30 kgCO2eq/m2/an.
- Classe D : entre 180 et 250 kWh/m2/an, ou 30 à 50 kgCO2eq/m2/an.
- Classe E : entre 250 et 330 kWh/m2/an, ou 50 à 70 kgCO2eq/m2/an.
- Classe F : entre 330 et 420 kWh/m2/an, ou 70 à 100 kgCO2eq/m2/an.
- Classe G : au-delà de 420 kWh/m2/an ou 100 kgCO2eq/m2/an.
Énergie primaire vs énergie finale : ne pas confondre
Le DPE affiche deux chiffres de consommation. L'énergie finale est celle que vous payez sur votre facture. L'énergie primaire inclut les pertes de production et de transport : un coefficient de 2,3 est appliqué à l'électricité, 1 au gaz et au fioul. C'est bien l'énergie primaire qui détermine la classe. Pour un logement tout électrique, l'étiquette peut ainsi sembler plus dégradée que la facture réelle ne le suggère.
La passoire thermique et le calendrier d'interdiction de location
Les logements classés F et G sont désignés comme passoires thermiques. La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier d'interdiction progressive de mise en location des logements les plus consommateurs. Les seuils évoluent dans les années à venir et concernent uniquement la location, pas la vente.
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements G (plus de 450 kWh/m2/an en énergie finale) sont interdits à la relocation.
- À partir du 1er janvier 2028 : tous les logements F deviennent non décents pour la location.
- À partir du 1er janvier 2034 : tous les logements E sont interdits à la location.
- Hausse de loyer gelée pour les logements F et G depuis août 2022, même hors changement de locataire.
Les recommandations de travaux : à lire attentivement
La deuxième partie du DPE contient des recommandations de travaux chiffrées, classées par scénarios : scénario 1 (travaux ponctuels, gain d'une ou deux classes) et scénario 2 (rénovation performante, objectif B ou C). Chaque poste indique une fourchette de coût et un gain énergétique estimé. Ces montants sont indicatifs : un diagnostiqueur ne peut pas se substituer à un artisan, mais ces chiffres permettent de préparer un budget et de solliciter des devis cohérents.
DPE collectif vs DPE individuel : en copropriété
En copropriété, deux DPE coexistent : le DPE individuel de votre lot et le DPE collectif de l'immeuble (obligatoire depuis 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, et progressivement pour toutes). Le DPE collectif peut contenir des recommandations concernant la chaudière collective, l'isolation de la toiture ou des murs mitoyens. Il est opposable à la copropriété et peut être intégré au plan pluriannuel de travaux (PPT) rendu obligatoire par la loi Climat.
Les pièges courants à éviter
Un DPE mal établi ou daté d'une ancienne méthode peut vous induire en erreur. Les principaux points de vigilance lors d'une transaction.
- Date du DPE : validité de 10 ans, mais les DPE réalisés avant juillet 2021 selon l'ancienne méthode 3CL peuvent être moins fiables.
- Surface : vérifier que la surface mesurée dans le DPE correspond à la surface habitable réelle (erreur fréquente sur les combles).
- Système de chauffage : un DPE saisi avec un mauvais combustible peut décaler la note d'une classe entière.
- Mentions NC (non classé) : autorisées uniquement pour les bâtiments atypiques, sinon exiger un nouveau diagnostic.
- Incohérences : un logement tout électrique avec émissions CO2 très basses est cohérent, sinon demander une vérification.
DPE et achat immobilier : impact sur le prix
Plusieurs études notariales et immobilières ont chiffré l'effet du DPE sur le prix de vente. Entre un logement classé A-B et un logement classé F-G, la décote peut atteindre 15 à 20% dans les grandes villes et jusqu'à 30% dans certaines zones rurales. Depuis avril 2023, la loi Climat impose même un audit énergétique réglementaire pour la vente d'un logement classé F ou G (étendu aux E à partir de 2025), à joindre au compromis. Cet audit, plus complet qu'un DPE, présente deux scénarios chiffrés de rénovation et peut faire basculer une négociation.
Comment contester un DPE erroné ?
Depuis juillet 2021, le DPE est opposable : un acquéreur ou un locataire peut engager la responsabilité du vendeur, du bailleur ou du diagnostiqueur en cas d'erreur. La procédure consiste généralement à faire réaliser un contre-diagnostic par un autre professionnel certifié, puis à saisir le diagnostiqueur initial et son assurance responsabilité civile professionnelle. Le litige peut aboutir à une annulation de la vente ou à une réduction du prix. La Commission de régulation de l'énergie publie également une plateforme de vérification de la certification des diagnostiqueurs.